当前位置：|
最近，我和读者朋友交流时谈论最多的议题就是，“目前这种市场环境下，怎样才能选择出有潜力的区域？” “这个问题永远不会有唯一正确的答案，因为地产市场最终服务的对象是“人”，只要有人存在，供需永远是一种动态之间的关系。” 在本篇文章里，我将会用这种动态的思维，为大家提供一些投资参考意见。 首先我问大家三个问题，看看每个人心中有没有自己的答案： 为什么悉尼有那么多的城区都在做升级改造？ 为什么悉尼总是在不停地修铁路公路？ 为什么现在的悉尼就像一个大工地？ 其实这三个问题的答案很简单，就是为了“人口”，吸引更多的“人口”，服务更多的“人口”，这也许就是一座城市的使命。 房产经济学研究的核心就是“人”，有了“人”就会产生各种指数级动态需求。 研究房产经济，一个非常重要的概念就是“人口流量”，从宏观层面上理解，是指一个区域通过自然条件，经济条件，基建条件等因素的改变对未来该区的人口数量产生的影响。 这个概念一直广为地产界沿用，既是发展商储备土地资源时的重要依据，也是商业地产选址的重要依据（例如Westfield, Stockland的选址），用来判定未来房屋需求量，以及土地风险系数。 既然人口流量对未来房价的影响这么重要，那么什么因素能带来新的人口流量呢？ 我曾经很喜欢玩的一款游戏叫做“MegaPolis”，中文名“模拟城市”，这个游戏的玩法就是不断地修路、建房、建各种工业能源商业服务设施，然后人口随之增加，收入也水涨船高。玩家必须保证整个社会经济系统运作良好，如此不断循环下去。  1 交通 首先排在第一位的就是交通，在游戏里第一步永远是先铺路。 引用罗振宇在2018年跨年演讲时的一个例子，北京至上海1000公里，高铁5小时即可到达，北京至张家口的一个小村落180公里，乘绿皮火车要6个小时到达，究竟是哪个距离更近？ 所以，距离和出行方式变得同等重要。而如今的悉尼的路况已经进入到交通为王的时代，拥有多种交通资源的地区显得非常珍贵。 2 基础设施建设 （某种程度上基础建设也就是大型的交通设施建设，但广义上来说，还应该把能源设施算上去。） 基础设施的变化会给所在区域带来非常大的人口流量，例如高速公路的开通或拓宽，新轻轨，新铁路等等都属于基础设施的变化。 悉尼现在处在一个大转型时期中，M2 M5 M4相继拓宽，West connex 工程将悉尼几大区域紧紧连在一起。 3 经济及就业规划 有了就业的因素，就会把很多人口吸引到就业区域的周围，悉尼的就业区域主要以悉尼CBD和Parramatta CBD为两个中心点，然后经过悉尼的北部地区形成一个半弧状就业带。 4 城区的底蕴 前面三个都是“硬”指标，而这一个就是“软”实力了，主要包括：历史，文化，教育，收入，辖区政府管理风格，居民成分等综合指标。悉尼各个区域的底蕴千差万别，所以吸引的人口流量自然也就有所区分。 以上内容，就是对应人口流量模型进行的简单分析。那么如何利用这个模式去选房选区呢，悉尼有许多区域都有符合这一模式的条件，但是需要置业者根据自己的情况选择出适合的区域，然后再进一步研究。 建好的虚拟城市，基础设施和经济活动合理得当，还有舒服的生活区域，房产想不升值都难。 有兴趣的朋友，可以去玩一玩最新的“虚拟城市4”，连人口密度都是其中的重要变量之一，你可以从一个市长的角度学习区域规划，并且判断哪个地方的房价会涨吧！ 应用案例 Epping是华人关注的一个热门区域，这个区域的发展，刚好反映了人口流量对于房地产的决定性影响力。 假设有一位置业者房先生，他有一个四口之家，目前在悉尼寻找合适的住房，他的朋友推荐去看Epping区域的房产。 房先生肯定要初步了解一下区域的概述，例如Epping 距离悉尼市中心18公里，是西北区的交通枢纽，Epping与Eastwood联合打造北区最成熟华人社区。 |
提交置业需求，泰国房产网帮您找房
提交您的置业需求，稍后将有专人与您联系
文章及图片未注明来源的均为泰国房地产网原创，若转载注明出处！
-
泰国土地价格是多少?泰国的土地出让和转让价格继续上涨，主要...
-
在中国买房子确实是大事，如果是在国外投资就更要考虑清楚，...
-
泰国购房移民政策是怎样的?泰国不允许购房移民，泰国的退休金...
-
由于泰国是非移民国家，因此没有移民政策，但泰国政府欢迎世...
