浅谈泰国房产投资：栽进房产热潮前，一名投资人的15个心得分享

发布日期:2018-05-24 17:37 来源：未知浏览次数：次字号：[ 大中小 ]

我们想让你知道的是

投资房产属于用资本赚取资本，确实比起领死薪水来的更能够累积资产。而东南亚房价普遍低于台湾等已开发国家，且多数人看好他的后续发展潜力，若能实际了解，并做好风险规划，不啻为一个海外投资的管道。

海外投资创业热，搭上新南向政策与媒体们的推波助澜，台北房子又买不起的情况下，似乎来曼谷置产，是个门槛较低，又有可观预期获利的选择。随便动手在网络上查询一下，便可以得知许多信息。

简单来说，投资泰国，首选观光商业大城市，例如曼谷、芭达雅、普吉岛等，这之中当然又以曼谷最为赤手可热。除了极高的国际化，来自各地的旅客和白领工作者保证源源不绝的租客；再来，近年热钱与外商直接投资（FDI）不断涌入东协，预计也会进一步推高曼谷房市和租屋的需求（租屋或商办）。

泰国买房，外国人可以购买非带土地的公寓，并拥有永久产权、可以自由交易与继承。并且，目前泰国政府并未对房产课征房屋税，所得税或遗产税，仅在交屋时有笔一次性的过户税，以及新房子每年会有物业管理费。此外，购买房屋时以平方米计算面积，且有附带免费的车位，健身房，游泳池与花园，不计入公设。

比起周边国家，曼谷在物价、医疗水平、观光资源、生活便利度、国际学校、文化等方面都具有优势，相同的生活成本，在曼谷往往可以得到更高质量的享受与服务。

鉴于此，许多中介看上这块市场，早期多是欧美或日本退休人士来泰定居，近年倒成了许多亚洲炒房团把资金配置放在海外房产的手段，特别是来自中港台的投资客，更是动辄买下大量单位。他们看中的，便是每年3-5%的租金报酬率，以及好地段房价上看5-8%的涨幅。

S小姐两年前来到曼谷，因为经过比较后，看上了曼谷的高度国际化、高CP值的生活，以及优质的国际学校，故把女儿从新加坡转学来曼谷，进而也开始研究房产投资，以下简单分享一些心得。

一、房产首重地段，好的地段才能维持高出租率和房价持续上涨

以个人的了解，曼谷必须投资在捷运（BTS）沿线，其中又以阿索克（Asok），澎蓬（Phrom Phong），东罗（Thong Lo），和伊卡迈（Ekkamai）四站是最精华的部分。这一带外国人活动居多，同时也属于曼谷的新贵聚集区，价格很难不涨。

至于菲隆奇（Phloen Chit）和那那（Nana）站一带，或者席隆（Si Lom）延伸到钟那席（Chong Nonsi）商圈，或许也是不错的地段，但因为没有涉猎太多，所以不予置评。

Photo Credit：目的泰语教室

二、多考虑出入时的动线

同上，沿着阿索克（Asok），澎蓬（Phrom Phong），东罗（Thong Lo），和伊卡迈（Ekkamai）四站的素坤逸（Sukhumvit）路，左右各会延伸不少巷弄，里面的建案虽都不错，但要注意该建案是否只容单侧巷弄进出，或者打通两边巷子，可以从不同的侧的巷弄出入。因为曼谷交通世界第一
塞，多考虑点出入时的动线，对房子的整体价值绝对有加分。

三、价格部分

透过中介买一般较贵，且中介还会抽3%的佣金，若能透国建商或直接跟泰国人买，价格多半可以比中介开的低一些。另外，切莫把华人购屋心态带来泰国，一次买个100户并不会有折扣，在这里多半开价多少就是多少，唯一差别的只是「时间」，你越早买，价格越便宜；越晚购入，自然价格上涨。

四、别尽信中介的话术

市面上很多中介或广告打着「三年保证出租，报酬率保证x%」，或「地铁20xx年通车，房价势必大涨」之类。前者，大抵已经把那笔帐算在你的交屋总价里面了（不信，试着比较看看同样建案的单位，泰国人自己买又是多少钱），且过了他答应你的期限，大概也就不会理会你，能否租出去或转手卖掉，得看你自己的本事。而后者，别忘了这里是泰国，台湾机场捷运都盖了20多年，你真的以为20xx年曼谷的地铁某线可以如期通车？

再来，很多号称「走路x分钟可达BTS站」，示意图画起来也很漂亮，但实际走一遭，往往发现根本不是这么一回事。泰国终年如夏，白天户外走个15分钟便大汗淋漓，建议别尽信中介的话，自己真正看过再做决定。

五、投资方式：

以购买预售屋为例，在预售屋阶段会是价格最好的时候，操作方式为准备大约10万泰铢（约新台币9万）左右的订金，之后按照离建案完成的日期，按月缴纳「预付金」，待建成后，交屋时再一并付清尾款。

交屋之前大概你会付出总价的约莫10-15%，某些投资客（甚至房仲）会用这个来操作，想办法在交屋前找到新买家，这样自己仅需先自备10%左右的资金，便可「赌一把」在转手时赚取差价。但不可不考虑其风险：

其一，若同建案还有其他单位，新买家何不去购入新屋，何必跟你买「二手屋」;

其二，若无法在交屋前找到买家，则必须想办法筹措尾款，且此时当初承诺你的中介多半会不知去向。

六、价格较无弹性的房屋类型

若是购买新成屋或二手屋，一般价格会比较无弹性。但仍可注意「高低楼层」的价差，以及是否能直接从「泰国人」手上购入（而不要从外国人手中买房）。越高楼层多半越贵，据称这是被华人炒作起来的，不然泰国人其实并没很非得住高楼，看风景不可，有时高低楼层会差到2倍以上，然而在租金方面却不可能有两倍的价差，故打算做出租的须谨慎思考。

七、本地人和外国人的差别

补充第6点，泰国政府有规定凡建案单位，须至少51%让泰国人购买，其余的才开放给外国人。但这里的51%是指「至少」，很多资金雄厚的泰国本地人，大可购入属于外国人额度的那49%，第六点所谓跟「泰国人」买房，指的是这个。

八、房价上涨？

金华区寸土寸金，不易在起新的建案，涨价自然是意料之中。但很多房仲会把投资者导向较偏远的地区，虽一样有BTS或MRT经过，「看起来」交通也很方便，但由于附近空地多，大型新建案每年都在建，所谓涨价指的是那些新成屋的平均价格，而你所持有的「旧」房子顶多被带动一点点的涨幅，别妄想你那买了几年的房子，有资格跟隔壁新建好的单位卖一样的价钱。

九、投资房产不外乎赚取租金，以及赚取涨价的利益

前者真的是要在重点地段才能炙手可热，房客络绎不绝，在许多偏僻的地铁站附近(很多房中拼命的在销售)，很多空屋根本租不掉也卖不掉，不信，上「曼谷大厝」或其他网络论坛一查便知。再者，从买家角度来看，无论外国投资客还是泰国的中产新贵，都会偏好新房子，要不也至少是在商业中心的公寓（condo）。

有此一说是泰国单身有薪阶级日增，未来很多本地人也会偏向购买位于市中心小坪数的套房，故待发展个几年后，泰国人自己的市场会更大。没错，但别忘了，法规有保障51%的单位本来就是留给泰国人的，泰国自己的房市交易，恐怕还轮不到你一个外国投资客来精打细算。

十、资金够，不妨买下相连的两间

在曼谷的公寓（condo），越是中心地段，越多属于30-35平方米的小套房，一厅一卧一卫，单人生活很惬意，情侣或夫妻也还塞得下。但若资金够，不妨买下相连的两间，打通成60-70平米的家庭式套房，如此相对更好操作，租金可拉抬的更高。特别是针对携家带眷的高阶白领，以日商，美商为例，公司外派配给家庭的房租补贴落在7-10万泰铢（约新台币6万至9万）不等，主攻这块客群，投报率是很高的。

十一、买房除了看地段，当然也要看建商

几大泰国的知名品牌建商，例如AP Thai，Lumpini 等，都不太可能出现烂尾楼的情况。另一方面来说，能在金华地段标下建案的建商，自然也不会是泛泛之辈，故此，投资曼谷仍是那个关键字：「地段」决定一切。

十二、盘点一下自己是否有相关人脉

投资房产，有在地人脉，无论是泰国人，或者待过几年熟悉当地的朋友（且他也还在当地），会是比较稳妥的意见来源。此外，成交后中介抽3%大抵是行情价，建商也不会吝于给出佣金，故若能了解在地房市，不如跳过中介直接接洽交易，省下抽成，或干脆让自己的当地好友赚，还划算的多。

十三、利息部分

台湾房贷利息较低（2017年约为1.7%），曼谷租金报酬率约为5%（当然，要是金华地段才能保证高出租率），一来一往之间便可套利。但详细办法还是依据不同银行，会有不同条件。

十四、手头上务必保有现金流

投资是要用「闲置资金」入市，切莫把资金卡死。且房地产仍属于较高门槛的项目，年轻人尚处于累积资金阶段，不妨多观察多了解市场，可先从短期基金，万用保险等方式操作，并做好未来规划。

十五、可能有些人会质疑炒房是否道德？

针对这个问题，那得端看你依据谁的标准，又，你是否是其中的得利者。自己不赚的时候各种酸溜溜与正义感都可以侃侃而谈，对他人以最严厉的标准来评判，但当你有机会（小）赚一笔的时候，相信我，你会对自己宽容许多的。

总结来说，投资房产属于用资本赚取资本，确实比起领死薪水来的更能够累积资产。而东南亚房价普遍低于台湾等已开发国家，且多数人看好他的后续发展潜力，若能实际了解，并做好风险规划，不啻为一个海外投资的管道。

当然，投资有赚有赔，东协话题是炒作还是有真实力，以及自己的能力又适合什么样的投资项目，都必须好好做功课，切莫跟着一头热来闯东南亚。

（注）本文为投资人的心得分享，为主观想法与个人意见发表自由，由作者于2017年4月整理之。内容不构成投资邀约或用于任何商业用途。且内文中路名，建案名称与实际销售状况、售价与报酬率，以及若后续有任何法规上的变更，建议自行上网查询，并以官方公布为准。

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