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发布日期:2018-04-16 18:25  来源:未知   浏览次数:  字号:[ ]
今天,我们就合泰国大数据及当地房产市场分析,为国内投资者客观、详实地解读泰国及其热点城市的发展现状及房产投资形势!

置业人群分布,国内北上广重点

根据往年的数据显示,赴泰国投资的高净值客户中,绝大部分都为考虑纯投资和为子女教育、老人养老目的而进行置业。在2017年数据的调查显示中,由于受CRS执行的影响,曾往欧美置业的主流大军开始瞄准新兴的东南亚市场,而泰国就是首选的目的地之一,其原因之一就是因为泰国的不受CRS的名单监控中,投资比例占29.30%。

2017年对泰国感兴趣的高净值客户,地域分布密集,所处城市分散,相对较集中于一线城市,北京占总体的比例人数最大16.21%、上海占14.07%、广东13.18%,北上广深四城市总计占比48.46%%。

值得注意的是,2017年在泰国置业的比例为二线城市之首,高达20.77%,超过广东的比例。这些热门城市也开始跟着投资大军开始泰国的投资掘金路,江苏占6.65%、四川5.94%、浙江5.17%、福建3.01%等。这些人群中,平均赴泰投资房产的总金额约在70--150万人民币之间。

泰国整体房价及租金回报率全球排名

据世邦魏理仕数据显示:泰国整体房价全球排名99位,租金回报率全球第6位,其租金收益每年可达5%-7%,房产增值每年在10%左右。而据胡润研究院发布《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据显示:泰国房产平均租金回报率达5.13%,远超中国大陆。

具体来看,首都曼谷的租金收益率从5.0%到8.0%不等,芭提雅租金稳定5%至6%;清迈租金稳定5%;普吉岛至6%。相比大多数国家的主要城市,在曼谷中心位置一套60平方米的公寓,如今的租金回报率稳定净收益约5.6%;面积为120平方米左右,地段也位于市中心,租金总收益率约为8%。

曼谷、芭提雅为置业热门城市

根据一年来权威数据发布以及最新的调查显示,2017年高净值人群中,主力投资的城市分布分为以下:

以纯投资资产配置为主要需求的城市曼谷占比36.89%,位列第一;

以度假需求且投资的城市芭提雅占比17.8%,位列第二;

以养老为主兼自住为主的,清迈占比13.2%,位列第三;

以纯看中托管纯投资为主的,普吉岛占比例8.2%位列第四;

其它冷门城市投资:苏梅岛、华欣以及其他城市等。

平均年涨幅8%,曼谷房价一路上涨

曼谷在公寓供应上近几年持续增加,以适应新的公共交通线路的城市扩张以及中央商务区现有主要土地和高地价的限制,特别是位于周边地区的公寓。全市所有新供应的平均销售价格跃升至每平方米154,068泰铢,较往年上升6.6%,另外,同比2016新房公寓供应走势看,加上过去这一年房价上涨的速度,2017年曼谷推出的新盘供应量达到了十年来的最高水平,其土地涨幅趋势除了平稳在7-8%左右外,部分成熟区域达至12%以上。

纵观曼谷房价走势图,曼谷十年来的房价可谓是一路走高,稳步上升。曼谷的房产市场从去年开始保持强劲势头,2017年,受海外买家对泰国房产市场的积极情绪以及曼谷地价市场的影响,加上各种城建利好因素刺激,曼谷楼市房价涨势较为明显。下半年,泰国政府对海外赴泰投资进行微调模式,在智慧签证、土地租赁、住宅年限等多政策组合,再加上中国正式执行CRS,下半年曼谷的公寓销量的速度有所加速。

大型开发商走势强劲,中高端市场活跃

自从2015年开始,曼谷公寓均价稳中有升,2017年房价涨幅首次超过了曼谷区域生产总值(GPP)。2018年房地产市场中,财力雄厚的大型开发商依旧为市场主导,他们将更着重开拓消费群体购买力更强的高端住宅市场;而中小型开发商的增长可能将有所放缓,因为他们大部分产品为总价低于300万泰铢的中低端置业,而这一类房产的需求量已明显趋缓。

并且由于许多海外买家更倾向于购买高端公寓,用作养老、度假或者投资,因此高端公寓价格水涨船高,这也吸引了更多大型地产商进军该领域。中端市场也非常活跃,其项目大多位于公共交通沿线的市郊,以“刚需房”的定位来吸引拥有稳定收入来源的买家置业。

曼谷房产均价与曼谷区域内生产总值(GPP)涨幅对比

泰国经济好转,进入平稳期

2017年第三季度,泰国经济同比增长4.3%,高于上一季度的3.8%,是四多来增速最高水平,主要得益于强劲的出口和个人支出。从2013年到2016年,经济平均增长了2.5%。根据国家经济和社会发展委员会的数据,2018年的经济增长率预计为3.9%  。

泰铢过去两年对美元升值了9.9%,到2017年11月达到平均汇率32.895泰铢= 1美元。目前为止,泰铢是亚洲表现最好的货币之一,受到外国资本流入和近2000亿美元外汇储备的支撑。

尽管泰铢走强,但作为泰国经济主要推动力的出口在2017年10月仍较上一年同期增长7.5%,至201亿美元。同样,同期进口也增长了7.9%,达到199亿美元。在经历了三年的萎缩后,2016年的总出口预计将增长0.5%至6%,预计今年出口总额将在今年上涨5%至6%。

多项规划促进泰国楼市一路飞扬

随着泰国快速推进东部经济走廊(EEC)建设,集中建造高铁、机场、深水港等基础设施,不断促进新能源汽车、生物科技、医疗保健、食品加工等高附加值新产业升级发展。而随着东部经济走廊(EEC)战略的实施、良好的出口状况和更积极的政治环境的推动,业界普遍预计泰国未来地产依旧将延续蓬勃发展之势,其投资价值也将继续上升。

同时,享有中国“一带一路”战略带来的红利,预计未来3年内泰国 GDP将继续以4%左右的速度稳健增长。其中,中泰铁路合作项目是泰国第一条标准轨高速铁路,该项目将进一步提升泰国在中南半岛的交通枢纽地位,为泰国经济发展注入新活力,并将惠及沿线各国。Bang Sue曼谷中泰高铁总站未来是泛亚铁路三条交汇点,完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运。Bang Sue Grand Station落成后,预计每天将吸引人流超过30万人次,人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨。

高铁总站效果图

泰国还规划了10条捷运线,以及清迈、普吉捷运项目进。10条捷运线分别为:

1、法政大学-马哈猜

2、诗丽叻-沙拉亚(Salaya)-大铃昌-华马

3、机场快线

4、蓝卢卡(Lam Luk Ka)-北榄

5、佑社(Yot Se)-挽哇

6、挽赐-华喃峰-塔帕(Tha Phra)-普塔蒙通4线

7、挽艾-翁丸甘乍纳披色(วงแหวนกาญจนาภิเษก)

8、大铃昌-闵武里

9、开莱-闵武里

10、叻抛-三荣(Samrong)

虚线部分为新计划路线

2015年泰国政府颁布的《未来8年基础设施现代化建设计划》里提到,未来曼谷城市轨道交通将多达12条。而到2030年,曼谷的轨道交通网络将如下图,是不是跟上海的轨道交通网络很像?

曼谷2030年轨道交通图
除此之外,曼谷还在积极建设新CBD Rama 9,加上各种新建大型商场,曼谷的未来整体呈现出蓬勃生机。

2017年画上了圆满的句号,2018年已经全新启航。2017年,是泰国楼市进入活跃一年,而较为明显的表现,当然是房价的快速上涨。政策推进、城市规划利好、地价催涨……泰国各城市房价在各个因素联合刺激下,一路高歌猛进!

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